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          第四屆第十三次會議紀要

          添加日期:2014/1/23    瀏覽次數:1506
          龍柏花苑第四屆業主委員會議
          第十三次會議紀要
           
              間: 20121117(星期六) 20:0022:00
              龍柏花苑 翠柏閣一樓才藝教室
              席:業委會主任:唐昌年
          出席委員:李綱、陳裕中、王章圓、榮陳玉萍、王瓊芝、滕立群(施太代)、
          程頌平(陳裕中代)
          缺席委員:張君達、吳敏、張浴容、蔡志揚
          列席人員:梁修尚、姚薇、倪金海、胡龍寶、賈豪峰、周萍、韓燕瑾
          會議記錄:許春香
           
           
          會議內容:
           
          一、會議達成的決議:
          1.      2013年度的預算剔除前期欠款的收入35,000/月后重新計算,希望盡量能做到收支平衡,如差距大,要考慮調漲物業管理費。
          2.      重新擬定的2013年度預算先交李綱委員審核,審核通過后,再發郵件讓每位委員確認。
          3.      同意南北區別墅單元從2013年起按實際產證面積征收物業管理費,但不究既往。
          4.      同意從公益性收入中列支購買商用健身房跑步機一臺。
          5.      同意比照過去二年發放方式,從公益性收入中核發管理處員工的年度獎金。
           
           
          二、會議內容:
          (一)     萊利公司提報截止201210月的各項工作匯報:
          1.      龍柏花苑截止201210月各部門的工作匯報(詳見龍柏花苑2012年工作報告)。
          2.      龍柏花苑物業管理處財務收支狀況報告
          1)      2010年及之前的各年收繳率均達100%2011年的收繳率為99.01%;至201210月前平均收繳率為81.56%,有789,825元待催繳,預收管理費160,573.60元,能達到這樣的收繳率,反映了業主對我們工作的認可。
          2)      基本上收回的前期管理費欠款均用于歷史遺留問題的解決,如北區及南區的電子圍欄增設、地下車庫16路監視探頭的安裝、大樓后通車道的監控探頭增加、大堂的重新粉刷及漏水整修等等。
          3)      本次通過動用維修資金進行了一二期地下車庫所有銹爛電纜橋架的更新工程;整個施工過程中工程部派員工全程跟進,從施工用材、施工方案、到工藝層層把關;雖然施工難度很大,期間遇到了相當多的困難,但多方通力合作,最終取得了令人滿意的成效。
          4)      對于資產負債表中的期初數,結合驍天誠會計事務所的審計報告作相應的調整,調整數將錄入于2013年度的資產負債表中。
          3.      在本次動用維修資金進行工程改造的過程中,發現了原南北區別墅管理費征收的面積標準與實際的產證面積存在著一定的誤差,秉著公平正義的角度出發,提議是否從2013年起,按實際產證面積來征收南北區別墅的管理費。
          4.      北區別墅代表程委員在開會前,委托梁總向與會委員征詢:是否應考慮及核算北區別墅與公寓間管理費分攤的合理性。
          5.      管理處每星期都按時召開例行會議,討論并解決當期小區的相關事宜,會議內容均會在龍柏網站:http://www.upgamez.com上進行公示;同時,重大工程維修前后的比照及各項活動的照片,也都會公示于網上。有興趣或關心小區進展的業主,都可上網查閱。
          6.      隨著人員薪資成本的壓力上升,以及各項專業管理費用的逐年提升,如國家最低標準員工薪資的逐年上調、保安外包費用、綠化外包費用的逐年提升(甚至龍柏飯店的擺花費也上調了),以及建筑垃圾、生活垃圾清運費、電梯的維保費、以及水電費等都逐年呈上升的態勢。雖然管理處積極在成本支出上加強控制,有時還動用收回的前期欠款加以貼補,但在CPI指數逐漸上漲下,實在無法確保明年還能維持收支平衡,故如要求能維持目前的服務水準基礎的話,日后調漲物業管理費的必要性當在所難免。
           
           
          (二)     業委會成員的建議:
          1.      2012年預算中列入了35,000/月的將收回的前期欠款用以抵補管理費支出的費用,希望在2013年預算中加以剔除,平均每月支出控制在46萬以內(其中人員薪資在31/月左右,占了67%以上),全年支出控制在560萬元以內,盡量在剔除前期欠款收入后做到收支接近平衡,如收支差距逐漸擴大,要維持目前的服務標準,得針對調漲物業管理費的必要性,做好事先的溝通與準備。
          2.      現在物價漲、人工漲、甚至水電費等都在漲,大家都是知道的,要么維持現在的物業管理水準,要么就要縮減人員,降低服務標準;現在很多小區都出現了物業管理公司丟盤的現象,將包袱丟給政府;我們覺得住在龍柏花苑的業主水準還是相當高的,大家都希望有一個好的居家環境,雖然漲管理費要承受一定的壓力,但還是要提前告知所有業主即將面臨的境況。
          3.      同意別墅單元從2013年起按實際產證面積征收物業管理費;但暫不考慮北區別墅與公寓的管理費分攤問題:因同屬一個小區內,要做到眾所能接受的分攤比率,確實有其難度,就算勉予核算,也很難說誰較合算、誰較不合算。
          4.      公用部位的維修能用維修資金的盡量動用維修資金,維修資金不夠三分之一的就征集,盡量不要用管理費來進行維修項目的實施,這樣錢肯定不夠花。
          5.      與萊利公司的合同將于明天七月底到期,希望物業公司能向街道或房辦咨詢一下續約的手續,了解一下續約的程序,是否需要公示等,在期滿前三個月能提交續約報告及管理計劃。
          6.      大堂的冷熱空調開啟后要隨時關門,節約能源。

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