龍柏花苑第四屆業主委員會議

第十一次會議紀要

時    間： 2011年11月19日 （星期六） 20:00～21:30

地    點： 龍柏花苑  翠柏閣一樓 才藝教室

主    席： 業委會主任：唐昌年

出席委員：程頌平、王章圓、李綱、榮陳玉萍、張君達（榮陳玉萍代）、

滕立群（施太太代）、王瓊芝、陳裕中（程頌平代）

缺席委員：吳敏、張浴容、蔡志揚

列席人員：梁修尚、姚薇、倪金海、胡龍寶、李德剛

會議記錄：錢曉怡

會議內容：

一、會議達成的決議：

1.      對萊利公司提報的明年度預算，在本次會議討論后決議的基礎上進行調整與修訂；修訂后的預算以郵件形式函送全體委員進行確認。

2.      同意由業委會控管下的公益性收入中，比照去年提取部分款額，做為業委會核發管理處全體員工的年終犒賞獎金之用。

3.      同意將管理公司梁修尚的薪資納入員工薪酬中，薪資標準定為：1萬元/月。

二、會議內容：

(一)     萊利公司提報進駐迄今的財務收支狀況：

1.      龍柏花苑物業管理處財務收支狀況報告

2.      收繳率匯總

3.      損益分析

1)       萊利公司進駐后迄今，虧損33,562.98元，其中2010年結余54,821.27元，2011年1-10月虧損88,384.15元，期間，雖多收了進駐前的高力公司遺留的前期欠款107余萬元，但也代償高力公司應付款及解決歷史遺留問題用掉了76萬余元，兩者相抵，僅有31萬元用以彌補日常運轉費用之不足，連同截至10月底的透支3.3萬元，整個營運資金缺口不到35萬元。

2)       萊利公司代償高力公司應付款及解決歷史遺留問題用掉了76萬余元，其中代償高力公司支付了18萬元的第三方欠款。萊利公司進駐時小區消防幾乎處于癱瘓，萊利公司對消防設施進行了全面維修及保養；鄰近小區頻頻出現被盜現象，龍柏花苑至目前為止都未出現一起偷盜事件，歸根于萊利公司入駐后對北區和南區的周界安裝了電子圍欄系統，對地下車庫這個原來處于安防死角處也安裝了16路探頭；在公寓大堂墻面全部剝落、破舊的情況下，萊利公司進行了即時的大堂整修工作，特別是對楓林閣和翠柏閣的大堂滲漏也進行了徹底維修。

3)       管理處能正常運作，物業費收繳率均處于良好狀況，各年度平均收繳率都趨近100%，除歸根于客服部在催繳力度上的良好表現外，還要感謝大部分業主的鼎力支持與配合。截至2011年10月底，管理費全年度的收繳率己達79.22%，2010年的應收未收款也僅有78,777.40元。

4.      提報下一年度預算

1）      由于物價上漲的壓力、國家規定最低薪資標準的上升以及外地員工給予加金、單身子女補貼費及高溫費發放標準的調高等最新規定，去年預算與實際執行上有一定的偏差，我們在隨后列出的“預算匯總表”內已一一加以陳述。

2）      水費部分實際發生數據的上升是由于部分路面下水管的爆裂引起的漏水問題，管理處為此也進行了不下六次的路下水管維修。電費實際發生數額比原來的要低，一方面歸功于小區的電力改造，另一方面也是由于萊利公司入駐后將許多樓道及路燈更換為節能燈的緣故。

3）      在人員管控方面，雖然國家出臺了很多對于員工的調薪、福利等一系列政策，我們也盡量聘用一些有資歷的退休或協保人員來管控薪資的支出，因薪資占了我們所有費用的一半以上，但是薪資的壓力還是很大，例如:在前一階段我們在招聘清潔工時就遇到了二、三個月都招不到人的窘況。故管理處希望在明年的預算中,對員工的薪資編列了8%幅度的調薪預算。

4）      就今年的運營情況來看，目前物業費不調整還能維持，但隨著物價上升，如果明年政府還出臺新的政策時，可能就不能確保2013年、2014年還能維持;上調管理費的議題當成為一種必然的趨勢。

5）      希望將萊利管理公司的酬金從目前的3萬/月調整為收入的10%，即4.6萬元/月。

上述詳情財務資料報告請登錄龍柏網站：http://www.upgamez.com上“龍柏花苑物業管理處財務報告”欄。

(二)     業委會成員的建議：

1.      對金額較大的維修項目，還是希望通過動用維修基金來實施，就如地下車庫的橋架工程及地面的樹脂地坪工程，都應通過動用維修基金來進行。

2.      對于萊利公司提供的“收支匯總表”中，業委會的公益性收入有112,129.19元；可以比照去年業委會核予管理處全體員工的獎金發放標準（可略為提高些）進行核發。

3.      要加強河道的清潔管理工作，務必有專人進行河道漂浮物每天的清理工作。

4.      近來龍柏俱樂部的夜半生意特別紅火，經常在深夜二、三點鐘頻頻發生汽車喇叭亂鳴現象；希望管理處與俱樂部經理溝通，反映此一深夜擾民的情況。

5.      對于小區內很多業主違章施工的問題，并不能因為以往有既成事實的舊例，就以援例方式同意其施工；過往就是因未從嚴管理，才引發更換物業公司的議案。萊利公司在這一方面要加強督導，該上報街道的要及時上報。保安部和工程部要指派專人對裝修單元進行每天的跟蹤、督查，一旦發現違章施工應立予制止。

6.      對于萊利公司提出的希望將管理酬金從目前的固定酬金3萬元/月，調整為依應收管理費的10%計酬，即4.6萬元/月。業委會一致決定管理酬金唯拷原合同簽署的3萬元/月不變，然基于管理公司梁總對小區的確付出了時間與精力，同意將其部分薪資納入龍柏花苑物業管理處的員工薪酬中核支，薪資標準定為：10,000元/月。

7.      對于有部分業主反映的要求將門口的樹移植，業委會認為比較不妥當，因為樹是公家財產，不能隨便移植。

8.      雖然最近一、二年內，在有效控管支出及適度運用節余款的原則下，不致有物業運營的資金缺口，但對于各項成本（含：人工、材料、公用事業費、汽油等）有著逐年上漲的趨勢，所造成的壓力，即將會面臨；管理處要即早做妥預警準備，提前著手開展調漲物業管理費的醞釀工作。